Portalda gördüğünüz fiyat, evinizin değeri değildir

Mülk sahipleriyle ilk görüşmem hep aynı soruyla başlar: “Fiyatı nasıl belirlediniz?”

Cevap neredeyse her seferinde aynıdır. “İlan sitelerine baktık, benzer daireler şu rakamdan duruyor.”

Peki o sitelerde duran yüz binlerce ilanın kaçı gerçekten o rakamdan satılıyor? Kaçı satılıyor? Evinizin değerini nasıl öğrenirim sorusunun cevabı, o ekranda değil.

İlan fiyatı bir talep, satış fiyatı bir sonuçtur

Bu iki cümle arasındaki fark, aslında bu yazının tamamıdır.

İlan fiyatı bir kişinin istediği rakamdır. Kimseye sorulmamış, kimse tarafından onaylanmamış, sadece bir ekrana yazılmıştır. Satış fiyatı ise iki tarafın masaya oturup pazarlık ettiği, sonunda anlaştığı ve tapuda kayda geçen rakamdır.

Biri temenni. Diğeri kanıt.

Portalın işi ilan yayınlamak, ev satmak değil

Bunu bir suçlama olarak söylemiyorum, iş modelinin tanımı olarak söylüyorum.

İlan platformlarının geliri ilan yayınından gelir; sizin evinizin satılmasından değil. İlan aylarca yenilenir, her yenilemede yeniden ücretlendirilir, üstüne doping alınır, vitrine çıkarılır, öne çıkarılır — ve bunların hepsi ilan hâlâ orada dururken çalışır.

Yani eviniz satılmadığında platform bir şey kaybetmiyor. Kimseyi kötülemiyorum; gelir modelleri bu şekilde kurgulanmış. Satılamayan bir ilan, satılan bir ilandan daha uzun süre kazandırır.

Rakamlar ne diyor

Bir portalda bugün 500 binin üzerinde satılık konut ilanı görebilirsiniz. TÜİK’in Haziran 2026 verisine göre Türkiye genelinde o ay ikinci el konut satışı 86 bin 573 adet oldu — üstelik bu rakam ülkedeki tüm ikinci el satışları kapsıyor, yalnızca portallardan gerçekleşenleri değil.

İkisini yan yana koyun. İlan havuzu, aylık satış hacminin katbekat üzerinde.

Bunun tek bir anlamı var: portalda gördüğünüz her fiyat bir sonuç değil, bir deneme.

Emsal aldığınız ilan kaç gündür orada duruyor?

Şimdi işin en az bilinen kısmına geliyoruz.

Bir ilanın gerçekte ne zaman yayına girdiğini portalda göremezsiniz, çünkü ilan her yenilendiğinde tarihi de yenilenir; dün girilmiş gibi duran bir ilan sekiz aydır orada bekliyor olabilir.

Mülk sahibi olarak bunu görmenin tek yolu var: ilanı gördüğünüz anda favorilerinize ekleyip saymaya başlamak.

Bizim ise bunun için kullandığımız ücretli takip programları var. Bir ilanın kaç gündür yayında olduğunu, kaç kez fiyat düşürdüğünü görürüz.

Şimdi kendinize sorun. Emsal aldığınız 6,9 milyonluk ilan 230 gündür satılamıyorsa, sizin eviniz gerçekten 6,9 milyon mu ediyor?

Bir mülkün satılabilir rakamını iki şey belirler

Birincisi, satılan benzer mülkler. İlan fiyatları değil — tapu devrinde anlaşılan gerçek rakam.

Buradaki “gerçek” kelimesinin altını çiziyorum. Komşunuzun size söylediği rakam da buna dahil değil. (Neden kimse evini kaça sattığını doğru söylemez — ayrı bir yazının konusu.)

İkincisi ve daha önemlisi: satılamayan emsaller. Piyasanın nereye “hayır” dediğini bilmek, nereye “evet” dediğini bilmekten daha çok şey anlatır.

Çoğu değerlendirme birinciye bakar. Asıl bilgi ikincisindedir.

Şu an iki ayrı fiyat var

Mülkünüzün değeri ve mülkünüzün bugünkü piyasa karşılığı.

Eviniz 7 milyon edebilir. Bu bir hakaret değil, bir tespit. Ama bugünkü konjonktürde alıcının o rakamı ödeyip ödemediği bambaşka bir sorudur ve maalesef satışı belirleyen ikinci sorudur.

Şu an ülkemizde konut fiyatları durağan, kimi bölgelerde düşüş eğiliminde. Buna karşılık pandemi ve savaş dönemlerinde piyasa değerinin çok üzerinde satılan mülkler de oldu. Bunlar ekstrem durumlardır, sürekli olarak aynı şekilde devam etmezler.

Bir hanımefendinin evi ve 1 milyonluk fark

Bir hanımefendiyle tanıştım. Evini gezdim, çalıştım, rakamımı çıkardım. Kendi beklentisi benim rakamımın bir milyon üzerindeydi. Üstüne bir de 8 milyonluk değerlemesi olan dairenin üzerinde 4,5 milyonluk haciz vardı.

Yetkiyi bana vermedi. Ben de o rakamla çalışmayı kabul etmedim, çünkü satılmayacağını bildiğim bir fiyata imza atıp altı ay boyunca telefonda “biraz daha bekleyelim” demek benim işim değil.

Sonra ne oldu?

Altı ay boyunca ara ara aradım. Yetkim yoktu. Kazancım yoktu. Sadece hâlini hatırını sordum, ziyaretine gittim, elini öptüm, çayımı içip çıktım.

Altıncı ayın sonunda elinde kalan tek şey, onlarca emlakçının elinden geçmiş, adı çıkmış bir mülktü. En sonunda üç aylık yetkiyi bana verdi.

8.700.000 TL’den pazarlamaya başladık. İki ayda, ofis içi işbirliğiyle 8.200.000 TL’ye sattık. Devir bir buçuk ay sürdü; avukat nezaretinde, icralar tek tek kaldırılarak.

O altı ay boşa geçmedi. O altı ay, birinin ona doğruyu söylemesi için geçen süreydi. Nasıl çalıştığımı merak ederseniz, hakkımda sayfasından okuyabilirsiniz.

Evinizin değerini nasıl öğrenirim: kim gerçekten bilebilir?

İki profil.

• Sürekli alım satım yapan yatırımcılar. Onlar da ancak belirli bir seviyeye kadar takip edebilir.
• Sahada uzun süredir aktif çalışan emlak danışmanları. Meslektaşlarıyla sürekli konuşan, “geçen hafta şu sokakta hangi daire kaça gitti” diye soran, tapuda hangi bölgede hangi rakamdan devir olduğunu haftalık takip eden, kendi sattığı mülklerin gerçek rakamını bilen ve bölgesindeki ilanların ne kadar süredir satılamadığını parmaklarının ucunda tutan danışmanlar.

Mülk sahiplerinin çoğunun küçümsemeyi tercih ettiği ekspertiz, işte tam olarak budur. Formaliteden doldurulan bir kağıt değil; haftalarca birikmiş saha bilgisinin tek bir rakama dönüşmesi.

Size biraz traji-komik bir şey söyleyeyim mi

Bir eksper değerleme yaparken kimi arıyor sizce?

Bugüne kadar 9 kez, SPK lisanslı bir eksper değerleme yaptığı mülk için beni aradı ve fikrimi sordu. Bölgede birden fazla ilanı olan, kurumsal firmada çalışan danışmanları ararlar. Çünkü sahada olan biziz.

Aracılık ettiğim kredili satışlarda da benim çıkardığım rakamdan belirgin şekilde farklı bir rapor görmedim.

Bunu eksperlere laf sokmak için anlatmıyorum; onların işi ayrı, benimki ayrı ve kanun ikisini birbirinden özellikle ayırmış. Anlatma sebebim şu: aynı bilgi havuzuna siz bir kuruş ödemeden ulaşabiliyorsunuz. İki evrak arasındaki tek fark, birinin resmi işlemlerde geçerli olması. Yöntem neredeyse birebir aynı.

Ağzınızdan çıkan rakamı hiç sorgulamadan kabul eden danışmana dikkat edin

Bir danışman söylediğiniz fiyata itiraz etmiyorsa, orada bir bit yeniği vardır.

O rakamla ilana girer. Sonra aylarca “piyasa durgun” der, sizi hiç aramaz; siz ararsınız, o meşguldür. Eviniz vitrin olur, o vitrine bakanlara ofisin başka portföyleri satılır.

Ben bu evin daha yüksek rakama satılmasını sizden daha çok isterim. Yüzdeyle çalışıyorum. Ama piyasa bu.

Çıkardığım rakam sizi tatmin etmeyebilir. İhtiyacınızı karşılamayabilir. Piyasa ve alıcı, ne yazık ki sizin ihtiyacınızı hesaba katmıyor.

Bu durumda satmaktan vazgeçebilirsiniz. Bu sizin en doğal hakkınız — ve size bunu söyleyen danışman, sizi kandırmayan danışmandır.

Hazırsanız, rakamları birlikte görelim

Size bir rakam söyleyip ikna etmeye çalışmayacağım. Bölgenizde son dönemde tapuda neler oldu, hangi emsaller kaç gündür satılamıyor, mülkünüzün bugünkü karşılığı ne — hepsini önünüze koyacağım.

Sonra susup sizi dinleyeceğim. Kararı siz vereceksiniz.

Belki satmayacaksınız. O da bir sonuçtur ve bilerek verilmiş bir karardır.

Evinizin değerini nasıl öğrenirim sorusunun cevabı, bir ekranda değil; bir masada oturup rakamlara birlikte bakmakta.

Not — yasal çerçeve: Benim hazırladığım çalışma bir piyasa değerlendirmesidir, SPK mevzuatına tabi resmi bir gayrimenkul değerleme raporu değildir. Kanun bu iki rolü bilinçli olarak ayırmıştır: gayrimenkul değerleme uzmanları emlak komisyonculuğu yapamaz, taşınmaz ticareti yetki belgesiyle çalışan bir emlak danışmanı da SPK değerleme uzmanı olarak rapor düzenleyemez. Bankaya sunulacak resmi bir rapora ihtiyacınız varsa yönlendirmesini yaparım. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgemi buradan görebilirsiniz.