Mahmutlar’da daire almak bugün mantıklı mı? Boş daireler bir yana, artık boş binalar da var Mahmutlar’da. Satılamayan mülkler kapı kapı bekliyor. Peki bütün bunlar neyi anlatıyor?
Cevabı en baştan vereyim: Evet, şu an almak için gayet iyi bir zaman. Gelin nedenlerine bakalım.
Her şey ikamet izniyle başladı
Uzakta yaşanan bir savaş, bir yılda devasa bir yabancı göçü getirdi Alanya’ya. Sokakta çevirdiğiniz üç kişiden ikisi ev almak istiyordu. Talep muazzamdı, arz ise yetişemiyordu. Bu dengesizlik, bugün geldiğimiz noktanın en büyük tetikleyicisi.
Yerel büyük müteahhitler talebi görüp hızla harekete geçti. Kendi arsaları, kat karşılığı ya da kentsel dönüşüm üzerinden yeni projelere başladılar. Çoğu, inşaata başladıkları dairelerin neredeyse tamamını erkenden sattı.
Kapanan ikamet izinleri, kırılan güven
Sonra o gün geldi. Alanya’da Mahmutlar, Kestel, Kargıcak ve Avsallar; Antalya merkezde Hurma, Liman ve Sarısu mahalleleri ikamet iznine kapatıldı (kaynak: Göç İdaresi Başkanlığı).
Yerel halk için bu iyi bir haberdi. Kira krizi, kiralık ev bulamama gibi temel bir barınma sorununa çözüm olması bekleniyordu. Ama bence atılan yanlış bir adım vardı: mevcut oturum izinleri yenileme zamanı geldiğinde yenilenmedi. Yani verilmiş bir hak, geriye alındı.
Bu, evi olan ama izni yenilenmeyen birçok yabancının apar topar ülkeyi terk etmesine yol açtı. Çocuğu okula başlamış, işini kurmuş, dilini öğrenmiş birinin bir sabah izninin yenilenmediğini öğrenmesini düşünün. Büyük bir mağduriyet.
Kötü haber hızlı yayılır. Verilen hakların geri alındığı haberi kulaktan kulağa yayıldı, ülkeye duyulan güven keskin biçimde zayıfladı.
Tersine göç dalgası
Tam bu sırada, Mahmutlar’da yaşayan yerli halk da bölgeyi terk etmeye başladı. Gerekçe: artan yabancı nüfusla birlikte yükselen yaşam maliyetleri ve kültür karmaşası.
Sonuçta Mahmutlar, art arda gelen iki farklı tersine göç dalgasıyla baş başa kaldı — hem yabancı hem yerli tarafından.
Yarım kalan inşaatlar, dolmayan stok
Bir inşaat bir günde bitmiyor. Bu olaylar başlamadan önce başlamış projeler, tam bu kaos ortamında yarım kaldı. Özellikle Ankara ve Doğu illerinden “Alanya’da 130.000 Euro’ya 1+1 satılıyormuş” haberiyle koşan küçük ve orta ölçekli müteahhitler de tam bu dönemde inşaata başlamıştı.
Talep düştü, arz yüksek kaldı. Sonuç: tamamlanmış ama boş kalan daireler.
Rakamlar ne diyor: 130.000 Euro’dan 70.000 Euro’ya
Bu kadar şeye rağmen neden almak için iyi bir zaman? Çünkü Mahmutlar’da daire fiyatları düşecek kadar düştü. Bir dönem 130.000 Euro’ya satılan 1+1’ler, bugün 70.000 Euro’ya zor alıcı buluyor.
Bunu tesadüf değil, maliyet gerçeği yapan bir detay var: bugün müteahhitlerle konuştuğumda, arsa, inşaat, belediye harç ve izinlerinin toplamı bir 1+1’i çıkarmanın maliyeti artık 80.000 Euro’ya dayanmış durumda. Yani piyasada 70.000 Euro’ya satılan bazı daireler, bugünün maliyetinin bile altında el değiştiriyor. Bu, fiyatların maliyet tabanına oturduğu anlamına geliyor — 1-2 yıl önceki inşaat maliyetlerine dayanan rakamların, bundan çok daha fazla aşağı gitme şansı yok.
Yeni bir faktör: Doğu Çevre Yolu
2025 yılının Temmuz ayında temeli atılan Alanya Doğu Çevre Yolu’nun Hasbahçe-Mahmutlar arası 12 kilometrelik kesimi, Aralık 2025’te hizmete açıldı. Bu, Mahmutlar’ı Alanya merkeze bağlayan sahil yolu trafiğini ve ışık yoğunluğunu büyük ölçüde devre dışı bırakan bir güzergah.
Etkisi somut: yeni yol sayesinde güzergah 3 kilometre kısaldı, seyahat süresi 35 dakikadan 10 dakikaya düştü. Ortalama hız saatte 36 kilometreden 90 kilometreye çıktı.
Bu tek başına fiyatları tersine çevirecek bir gelişme değil, ama Mahmutlar’ın “merkeze uzak” algısını zayıflatan önemli bir detay. Projenin devamı da geliyor: Hasbahçe-Mahmutlar kesiminin ardından, kalan 3,2 kilometrelik Mahmutlar-Kargıcak etabının da trafiğe açılması için hazırlıklar hız kazandı.
Yeni talep: yerli tatilci ve kısa dönem kiralama
Kısa dönem yerli kiralama ve onu izleyen hafif yabancı kiralama talebiyle, bölgedeki 1+1’ler Airbnb ve dönemlik kiralama için neredeyse biçilmiş kaftan haline geldi. Sahip olma maliyeti düştüğü için amortisman süresi de kısaldı.
Yerli turistin ilgisi de büyük ölçüde arttı. Otellerde 10-15 günlük tatil 200.000 TL’ye dayanınca, özellikle Ankara, Konya ve Doğu illerinden gelen tatilciler otele servet ödemek yerine sezonluk kalabilecekleri 1+1 daireleri almaya yöneldi.
AVM sistemleriyle gelen taksitli ödeme kolaylığı, 3-5 milyon TL aralığındaki mülklerin de yatırımcı-tatilci profili için önemini artırdı.
Mahmutlar, özellikle Adana, Gaziantep, Malatya, Şanlıurfa, İskenderun ve Erzurum’dan gelen yerli yazlık talebinin en net cevabı haline geldi. Doğu Anadolu şehirlerinden gelenler, Alanya’nın doğusunda kalan Mahmutlar ve Kargıcak’a daha sıcak bakıyor. Üç sebebi var: 1+1 stoğunun bol olması, denize yakın ya da merkeze 700 metre mesafede fiyatların daha uygun olması, Avsallar ve İncekum gibi batıdaki bölgelere göre yol süresinin 45 dakika daha kısa olması.
Mahmutlar’da Daire Almak İçin Neden Doğru Zaman?
Fiyat maliyet tabanına oturmuş durumda. Talep tarafında yeni ve gerçek bir alıcı profili var: yerli yazlıkçı ve kısa dönem kiralama yatırımcısı. Stok bol, bu da pazarlık payını alıcı lehine çeviriyor. Riski görmezden gelmiyorum — ama riski bilerek giren bir alıcı için bu, fiyat ile gerçek değer arasındaki makasın en açık olduğu dönemlerden biri.
Sık Sorulan Sorular
Mahmutlar’da fiyatlar neden bu kadar düştü?
Savaş kaynaklı yoğun yabancı göçü sonrası hızlı inşaat artışı, ardından ikamet izinlerinin kapatılması ve mevcut izinlerin yenilenmemesiyle gelen tersine göç, arz-talep dengesini alıcı lehine çevirdi.
Mahmutlar hâlâ ikamet iznine kapalı mı?
Evet, Mahmutlar şu anda Kestel, Kargıcak ve Avsallar gibi ikamet iznine kapalı mahalleler arasında. Bu konuda güncel ve bölgeye özel bilgi için Ücretsiz Ekspertiz görüşmesinde detaylı konuşuyoruz.
Mahmutlar’da daire almak için hangi tip mülkler daha çok talep görüyor?
1+1 daireler, özellikle yerli yazlık ve kısa dönem kiralama (Airbnb, dönemlik) amaçlı alımlarda öne çıkıyor.
Fiyatlar daha da düşer mi?
Mevcut fiyatlar büyük ölçüde inşaat maliyet tabanına oturmuş durumda. Bu, aşağı yönlü hareket alanının daraldığına işaret ediyor; garanti değil, gözlem.
Mahmutlar’da yatırım yaparken en büyük risk ne?
İskânsız ya da yarım kalmış proje çevresindeki mülkler, hem finansman hem yeniden satışta zorluk çıkarabilir. Alım öncesi bu detayların netleştirilmesi gerekiyor.
Mahmutlar’ın hikayesi karmaşık: göç, umut, hayal kırıklığı ve şimdi yeniden bir denge arayışı. Ama bir alıcı için asıl önemli olan hikaye değil, bugünkü rakamlar ve yarınki likidite. İkisini birlikte konuşalım. Hazırsanız, başlayalım.
