Avsallar’da fiyatlar düşüyor. İnşaatlar bitmiyor. Müteahhit iskânını alamıyor, projeler bir türlü satılmıyor. Peki bütün bunlar neden oluyor, bize ne anlatıyor ve en önemlisi: Avsallar’da konut almak için doğru zamanda mıyız?
Cevabı en baştan vereyim. Evet, iyi bir zaman. Hatta Avsallar özelinde “tam zamanı” demem gerekiyor. Ama dikkat edilmesi gereken birkaç kritik nokta var. Önce nedenlerine, sonra o kriterlere geçelim.
Bir mahalle nasıl bu kadar hızlı doldu?
Öyle bir ilçe düşünün ki, bir yıl içinde çok uzakta yaşanan bir savaş yüzünden devasa bir yabancı göçü alsın. Sokakta çevirdiğiniz üç kişiden ikisi ev almak istiyor. Talep muazzam, ama arz — yani konut üretimi — henüz yetişemiyor.
Sonra o mahalle hayatında görmediği bir imar seferberliğine sahne oluyor. Kısa sürede imara ve inşaat iznine açılıyor. Burası Avsallar. 2020’lere gittiğinizde sahildeki Antalya-Mersin karayolunun çevresindeki yerleşimler ve otellerden başka pek bir şey yoktu. Birkaç yıl içinde şantiyeden geçilmez hale geldi. Antalya’da yaşayan biri için en yakın benzetme şu: Avsallar’ın kaderi Altıntaş’a benziyor.
Bu detay önemli, çünkü bugün geldiğimiz noktanın en büyük tetikleyicisi bu arz-talep dengesizliği. Talebe yetişilemediğini gören yerel büyük müteahhitler hızla kendi arsalarına, kat karşılığı projelere başladı. İlk dönemde başladıkları inşaatların neredeyse tamamını sattılar. Sonra o gün geldi.
İkamete kapanış: dengeyi değiştiren karar
Türkiye, belirli bölgelerdeki yabancı yoğunluğunu gerekçe göstererek bazı mahalleleri yeni yabancı yerleşimine kapattı. Önce 781 mahalleyle başlayan bu uygulama, 1 Temmuz 2022 itibarıyla 1169 mahalleye çıkarıldı. Bir mahallede yabancı nüfus üst sınırı %25’ten %20’ye çekildi. Alanya’da Mahmutlar, Kestel, Kargıcak ve Avsallar; Antalya merkezde Hurma, Liman ve Sarısu bu listeye girdi.
Burada bir ayrımı net kurmak gerekiyor. Bu mahalleler “yeni ikamet kaydına, oturum başvurusuna ve il içi adres değişikliğine” kapatıldı — yani yeni yabancı yerleşimi durdu. Yerel halk için bu iyi bir haberdi; en temel ihtiyaç olan barınma, yani kira krizi çözülecekti. Kiralık ev dahi bulunamayan bir dönemdi.
Ama işin sahadaki yüzü daha sert oldu. Oturum izni biten birçok yabancı, yenileme aşamasında ciddi zorluk yaşadı; evleri olmasına rağmen izni uzatılamayanlar apar topar ülkeden ayrılmak zorunda kaldı. Düşünün: yeni bir yere yerleşmişsiniz, çocuğunuz okula başlamış, kimi iş kurmuş, dilini öğrenmiş — ve bir gün izniniz yenilenmiyor. Bu büyük bir mağduriyet.
Kara haber tez yayılır. Bu haberler kulaktan kulağa hızla dağıldı, ülkeye olan güven keskin biçimde zayıfladı. Ve Avsallar, geldiği göçün ardından bu kez tersine göçle baş başa kaldı.
Bir inşaat bugünden yarına bitmez
Özellikle Avsallar’a, Ankara’dan irili ufaklı birçok müteahhit “Alanya’da Avsallar diye bir yer var, 130.000 Euro’ya 1+1 satılıyormuş” haberiyle koşa koşa geldi ve temellerini attı. O dönem bu, maliyetin neredeyse üç katı bir kâr demekti. Kulağa harika geliyordu. Ama tam o sırada talebin azaldığı dönemin fitili çoktan ateşlenmişti.
Bu süreç bir günde olmadı. İnşaatlar en iyi ihtimalle bir, ortalama iki yılda tamamlanıyor. İşte Avsallar’da konut alırken dikkat edeceğiniz ilk kritik nokta buradan doğuyor: iskân problemleri.
Bu müteahhitlerin planı basitti — inşaata başla, kat irtifakını kur, tapuları çıkar, projeden yabancılara o rakamlardan sat, inşaatı bu satışla finanse et. Ama evdeki hesap çarşıya uymadı. Daireler satılmadı. Egolar ağır bastı: “Ben o fiyata satmam.” “Ha bugün ha yarın açılır.” Hem inşaat bitti, hem nakit. Sıra iskâna başvurmaya geldiğinde ne para vardı, ne satış, ne de “iskân için birkaç daireyi uygun fiyata satayım” esnekliği.
Bir de projeye aykırı davranan müteahhitler var. Bunlar en fenası, çünkü biten inşaatlarında düzeltme yapmadan iskânlarını hiç alamazlar.
Avsallar’da almadan önce sorulacak tek soru: İskân var mı?
Bu yüzden Avsallar’dan daire almadan önce ilk sorgulamanız gereken şey: iskân var mı?
Burada “yok” deyip kestirip atmak da doğru değil. Cevap hayırsa, nedeni önemli. Yalnız bu sorunun cevabını lütfen — ama lütfen — bölgedeki yerel firmaları tanıyan, adresi belli, belgeleri tam, iki gün sonra hesap sorabileceğiniz bir emlak danışmanına sorun. Alanya’da neredeyse herkes kendini emlakçı sayar; dikkat edin.
Sorulacaklar net:
- Bu müteahhit güçlü mü?
- Önceki projelerini bitirip iskânlarını almış mı?
- “İskâna başvurdum” diyor, gerçekten başvurmuş mu?
- Projeye aykırılığı var mı?
- Özellikle 150 ve üzeri bağımsız bölümlü projelerde iskân bedelini ödeyebilecek gücü var mı?
Peki neden hâlâ fırsat?
Konuyu dağıtmayalım. Avsallar yerelde de yabancıda da rağbet gören ve görmeye devam edecek bir yer. Binlerce konut tamamlandı; bunlar çöpe gidecek değil. Marketinden ticari alanlarına kadar oturmuş, gelişmeye devam eden bir mahalle. Yani bu aslında bir fırsat.
Özellikle Ankara ve Konya’dan güçlü bir yerli talep var. Bu illerden yazlık düşünen alıcılar genelde Avsallar veya İncekum’dan öteye gitmek istemez. Konya yolundan Manavgat’a indikten sonra Avsallar onlara çok yakın gelir; Alanya merkeze 40 dakika daha gitmek istemezler. Bir de İncekum, adı üstünde: kum. Bunlar birleşince yerli talep güçlü kalır. Yabancı tarafında da tablo benzer. Zaten neden Alanya’da yatırım yapılır sorusunun cevabı da tam olarak bu istikrarlı talepte gizli.
Doğru zaman ne zaman?
Avsallar sabır sınavını başarıyla veriyor. Bu yüzden şu an; yazlık için ya da kiraya vermek için, önümüzdeki beş yıl içinde — minimum iki yıl elde tutmak koşuluyla — satmak için güzel bir zaman.
Faizler düştüğünde hiçbir mevduat, konutun kazandıracağı kadar kazandırmayacak. Ama önemli olan, faizler daha düşmeden ve bölge en düşük fiyattayken almak. Yatırım için en sevdiğim cümleyi olduğu gibi kullanayım: herkes almaya başladığında iş işten geçmiştir. Doğru zamanda alanlar, mallarını tam da o dönemde girenlere devreder.
Sabır sınavı, doğru soruları sorana kazandırır.
Sık Sorulan Sorular
Avsallar’da konut almak için şu an doğru zaman mı?
Fiyatların düşük olduğu bu dönem, elde en az iki yıl tutmayı planlayanlar için uygun. Faizler düşmeden ve bölge dip fiyattayken alım avantajlıdır; herkes alım yönüne geçtiğinde fırsat pahalılaşır.
Avsallar neden ikamete kapatıldı?
Türkiye, yabancı yoğunluğu yüksek bölgeleri yeni yabancı yerleşimine kapatıyor. 1 Temmuz 2022’de kapalı mahalle sayısı 1169’a çıktı; mahalledeki yabancı nüfus üst sınırı %25’ten %20’ye çekildi ve Avsallar da bu listeye girdi.
Avsallar’da iskân sorunu nedir, neden önemli?
Bazı projeler nakit akışı veya projeye aykırılık nedeniyle iskânını alamadı. İskânsız konutta tapu, kredi ve yeniden satışta ciddi risk doğar; bu yüzden alımdan önce mutlaka sorgulanmalı.
Avsallar’da daire almadan önce ne sormalıyım?
Müteahhidin önceki projelerini bitirip iskânlarını alıp almadığını, iskâna gerçekten başvurulup başvurulmadığını, projeye aykırılık olup olmadığını ve büyük projelerde iskân bedelini ödeyecek gücü olup olmadığını sorun.
İskânı olmayan bir daireyi almak mantıklı mı?
Kestirip “hayır” demek doğru değil; nedeni önemli. Ancak bunu bölgeyi tanıyan, adresi ve belgeleri belli, sorumluluk alabilecek bir danışmana teyit ettirmeden ilerlememelisiniz.
Avsallar’da alıcı talebi nereden geliyor?
Özellikle Ankara ve Konya’dan gelen yerli yazlık talebi güçlü; İncekum’un kumsalı ve merkeze göre yakınlığı bu bölgeyi cazip kılıyor. Yabancı talebi de sürüyor.
Almadan önce ikinci bir göz mü istiyorsunuz?
Avsallar’da beğendiğiniz bir daire varsa, sözleşmeye oturmadan önce iskânını, müteahhidini ve gerçek piyasa değerini birlikte inceleyelim. Ücretsiz ekspertiz talebinizi bırakın; bölgeyi tanıyan, adresi ve belgeleri belli bir danışman olarak, iki gün sonra da arkasında durabileceğim net bir değerlendirmeyle dönüş yapayım.
